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扬州物业新规 最新扬州市住宅物业管理条例(草

2020-09-26 23:03

  扬州市住宅物业管理条例(草案修改稿)

  征集时间:2020-4-27 至 2020-8-31

  第一章 总 则

  第一条(立法目的和依据)

  为了规范住宅物业管理活动,构建社区治理框架下的物业管理体系,推动建设和谐宜居社区,提高人民群众对居住环境的满意度,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条(适用范围)

  本市行政区域内住宅物业管理和相关监督管理活动,以及老旧住宅小区基本物业服务活动,适用本条例。

  本条例所称住宅物业管理,是指住宅物业管理区域内的业主通过选聘物业服务人或者自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

  第三条(政府职责)

  市、县(市、区)人民政府应当将住宅物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系,坚持党委领导、政府监管、业主自治、多方参与、协商共建相结合的工作格局,制定并落实扶持政策,建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制,提高物业管理和服务水平。

  市、县(市、区)人民政府住房和城乡建设部门(以下简称物业管理主管部门)负责住宅物业管理活动的监督管理工作;其他相关部门和机构按照各自职责做好物业管理的相关工作。

  街道办事处(乡镇人民政府)具体负责辖区内住宅物业管理活动的指导、协调和监督,并依照相对集中行政处罚权的规定,行使与住宅物业管理有关的行政处罚权。社区居(村)民委员会应当协助和配合街道办事处(乡镇人民政府)做好物业管理相关工作。

  第四条(党建引领治理架构)

  建立社区居(村)党组织领导下的社区居(村)民委员会、业主大会、业主委员会或者物业管理委员会、物业服务企业等共同参与的物业管理工作架构。

  推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织、发挥党建引领作用。

  第五条(信息化、行业协会)

  鼓励采用新技术、新方法,提高物业管理智能化、信息化水平。

  支持物业服务、专业评估机构等行业协会依法实行自律管理,规范从业行为,促进诚信经营,调解行业纠纷,组织业务培训,维护企业合法权益,推动行业健康有序发展。

  第二章 业主、业主组织和物业管理委员会

  第六条(业主的认定和权利义务)

  房屋所有权人为业主。

  业主在物业管理活动中享有下列权利:

  (一)要求物业服务企业按照物业服务合同的约定提供服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三) 提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

  (六)监督业主大会筹备组、业主委员会或者物业管理委员会的工作;

  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权、监督权和收益权;

  (九)监督住宅专项维修资金的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  业主行使权利不得损害公共利益和他人合法权益。

  业主在物业管理活动中履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会作出的决定;

  (四)按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务费用;

  (六)配合物业服务企业开展的物业服务工作;

  (七)法律、法规规定的其他义务。

  业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务,不得以放弃权利为由不履行义务。

  第七条(首次业主大会筹备)

  新建住宅小区符合召开首次业主大会会议条件的,街道办事处(乡镇人民政府)应当自收到有关申请之日起六十日内组织成立筹备组,并自筹备组成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

  筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担,建设单位应当在房屋交付使用前,将筹备经费交至街道办事处(乡镇人民政府)设立的专用账户。

  筹备召开首次业主大会会议所需费用的指导标准,由市物业管理主管部门会同发展和改革部门根据物业管理区域规模、建筑面积和业主户数等因素制定。

  首次业主大会应当制定业主大会议事规则和管理规约,选举产生业主委员会。

  第八条(业主大会决定事项)

  下列事项由业主大会决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

  (四)选聘和解聘物业服务人;

  (五)筹集和使用住宅专项维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)改变共有部分的用途;

  (八)确定业主大会、业主委员会工作经费及标准,确定业主委员会委员工作补贴及标准;

  (九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

  (十)有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

  业主大会作出前款第六项和第七项决定,应当依法办理有关手续。

  第九条(业主大会的召开)

  首次业主大会会议召开后的业主大会会议,按照有关法律、法规规定和业主大会议事规则召开,可以采用集中投票表决,也可以采用书面、网络征求意见或者通过物业管理公共服务平台电子表决等方式进行。

  社区居(村)民委员会应当指导业主大会的召开,对业主大会表决情况进行监督。

  第十条(业主委员会委员任职条件)

  业主委员会执行业主大会的决定,履行法律、法规规定的职责。

  业主委员会委员应当是本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主,并且符合下列条件:

  (一)遵守法律、法规和业主大会议事规则、管理规约;

  (二)热心公益事业,责任心强,公道正派,具有一定的组织能力和必要的工作时间;

  (三)具有与业主委员会工作相适应的健康条件;

  (四)本人及其配偶、直系亲属与物业服务企业无直接的利益关系;

  (五)未被列为失信被执行人;

  (六)未有法律、法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形。

  鼓励符合条件的中共党员、社区居(村)民委员会成员、公职人员以及具有财会、管理、法务等工作经验的人员通过法定程序担任业主委员会委员。

  业主委员会主任、副主任从业主委员会委员中推选产生。

  第十一条(业主委员会备案及印章账户)

  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)备案。

  业主委员会可以根据需要,凭街道办事处(乡镇人民政府)出具的备案证明申请刻制业主大会、业主委员会印章,开立业主大会银行账户,并将印章式样和银行账号报街道办事处(乡镇人民政府)备案。

  街道办事处(乡镇人民政府)应当将第一、二款规定的备案材料抄送县(市、区)物业管理主管部门。

  业主大会会议应当对业主大会、业主委员会印章和业主大会银行账户的使用和管理作出规定。业主大会可以委托社区居(村)民委员会代为保管业主大会印章。

  第十二条(业主委员会履行职责)

  业主委员会应当按照业主大会议事规则召开业主委员会会议。

  业主委员会应当在会议召开七日前,在物业管理区域内显著位置公告会议内容和议程,并告知社区居(村)民委员会,听取业主和社区居(村)民委员会的意见和建议。社区居(村)民委员会应当进行指导,并可以根据情况派代表参加。

  业主委员会委员不得委托代理人参加业主委员会会议。

  第十三条(业主委员会的公布义务)

  业主委员会应当在物业管理区域内显著位置向业主公布下列情况和资料:

  (一)业主委员会委员姓名、职责分工、联系方式;

  (二)管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同;

  (三)业主大会和业主委员会决定的事项;

  (四)住宅专项维修资金的筹集、使用情况;

  (五)物业共有部分的使用和收益以及相关收益的管理、支出情况;

  (六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位处分情况;

  (七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

  (八)其他应当向业主公布的情况和资料。

  前款第五项至第七项应当每年公布一次,不少于十五日;其他情况和资料应当常年公布并及时更新。

  业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以解答。

  第十四条(委员任职禁止情形)

  业主委员会委员不得有下列行为:

  (一)违反规定使用业主大会或者业主委员会印章;

  (二)转移、隐匿、篡改、毁弃有关文件资料,或者拒绝提供业主有权查询的文件、资料;

  (三)未经业主大会决定,擅自与物业服务企业签订或者解除物业服务合同;

  (四)骗取、挪用、侵占住宅专项维修资金或者公共收益等业主共有财产;

  (五)索取或者接受建设单位、物业服务企业的财物和超出普通业主权利的价值服务;

  (六)其他侵害业主合法权益的行为。

  第十五条(业主委员会委员职务终止)

  业主委员会委员任职后丧失本条例第十条第二款规定的委员任职条件或者出现本条例第十四条规定情形的,由业主大会决定或者业主委员会根据业主大会的授权罢免其委员职务。

  业主委员会委员书面提出辞职请求,或者不再是本物业管理区域内业主的,其委员职务自情形发生之日起自行终止,由业主委员会向业主公示,并提请业主大会确认。

  被罢免或者终止职务的业主委员会委员,应当自罢免决定作出或者职务终止之日起五日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物等移交业主委员会。

  业主委员会任期内委员出缺的,按照法律、法规以及业主大会议事规则规定递补或者补选。

  第十六条(业主委员会换届和交接)

  业主委员会任期届满前三个月内,应当按照有关规定组织换届选举。

  业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,物业所在地县(市、区)住宅物业管理主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的,由社区居(村)民委员会在街道办事处(乡镇人民政府)的指导和监督下,组织换届选举。

  换届选举后十日内,原业主委员会应当在街道办事处(乡镇人民政府)的指导和监督下,将保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

  第十七条(物业管理委员会成立情形)

  物业管理区域有下列情形之一的,可以由街道办事处(乡镇人民政府)组织成立物业管理委员会,代行业主大会、业主委员会的职责:

  (一)不具备成立业主大会条件的;

  (二)具备成立业主大会条件但未成立,经街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的;

  (三)业主大会成立后未能选举产生业主委员会,或者业主委员会需要重新选举但未完成,经街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能完成的。

  第十八条(物业管理委员会组成)

  物业管理委员会由业主代表以及街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会、建设单位等派员组成,一般为单数。

  前款规定的业主成员不得少于百分之五十,且应当具备本条例第十条规定的业主委员会委员的任职条件,由街道办事处(乡镇人民政府)在业主中推荐产生;物业管理委员会主任由街道办事处(乡镇人民政府)指定人员担任。

  物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的,由街道办事处(乡镇人民政府)协调处理。

  第十九条(物管会的备案及印章、银行账户)

  物业管理委员会成立之日起三十日内,街道办事处(乡镇人民政府)应当告知物业所在地的县(市、区)物业管理主管部门,并抄送有关资料。

  物业管理委员会可以凭街道办事处(乡镇人民政府)开具的介绍信,申请刻制印章,开立银行账户,并将印章式样和银行账号报街道办事处(乡镇人民政府)备案。

  前款规定开立银行账户,包括在没有成立业主大会的物业管理区域开立物业管理委员会银行账户,在成立业主大会但没有业主委员会的物业管理区域开立业主大会银行账户。

  第二十条(物管会代行职责和异议处理)

  成立业主大会但是尚未成立业主委员会的,物业管理委员会应当代行业主委员会的职责,执行业主大会的决定;未成立业主大会的,物业管理委员会代行业主大会和业主委员会的职责。

  物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的,县(市、区)住宅物业管理主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  业主认为物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的,可以向县(市、区)物业管理主管部门投诉。县(市、区)住宅物业管理主管部门应当及时处理并答复业主。

  第二十一条(物管会的过渡和解散)

  物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责期间,应当积极指导和帮助小区业主提升自治能力。

  物业管理委员会自新一届业主委员会产生或者原业主委员会恢复履行职责之日起停止履行职责,并在七日内向新一届业主委员会或恢复履职的原业主委员会移交相关资料和财物,移交后由街道办事处(乡镇人民政府)予以解散。

  物业管理委员会的任期不超过三年。街道办事处(乡镇人民政府)应当在物业管理委员会任期内推动成立业主大会、选举业主委员会,期满仍未成立业主大会、选举产生业主委员会的,由街道办事处(乡镇人民政府)重新组建物业管理委员会。

  第二十二条(业主自治组织的配合义务)

  在物业管理活动中,业主大会、业主委员会或者物业管理委员会应当积极配合、支持社区居(村)民委员会开展工作,并接受其指导和监督,将业主自治与社区治理有机融合。社区居(村)民委员会应当支持业主大会、业主委员会或者物业管理委员会依法开展工作。

  第三章 前期物业管理

  第二十三条(物业管理区域备案)

  新建住宅物业出售前,建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地县(市、区)物业管理主管部门备案。县(市、区)物业管理主管部门应当建立物业管理区域档案,并抄送街道办事处

  (乡镇人民政府)。

  第二十四条(前期物业管理责任主体)

  建设单位应当按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定,交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

  新建住宅物业在业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位负责前期物业管理。

  建设单位应当依法选聘前期物业服务企业、制定临时管理规约。临时管理规约作为商品房销售合同的附件,在销售物业时向物业买受人明示。

  第二十五条(承接查验)

  前期物业服务企业承接新建住宅物业前,应当会同建设单位按照国家有关规定及前期物业服务合同约定,共同对物业共有部分、共用设施设备进行检查和验收。

  物业承接查验时,可以邀请业主代表以及县(市、区)住宅物业管理主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会参加,也可以聘请第三方专业评估机构进行。

  物业承接查验费用的承担,由建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定。

  第二十六条(承接查验后补充协议)

  承接查验后,建设单位应当与前期物业服务企业签订承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及时限、双方权利义务、违约责任等作出明确约定。

  承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。

  建设单位与前期物业服务企业在承接查验中不得恶意串通、弄虚作假、损害业主的利益。

  第二十七条(前期物业服务备案及公告)

  前期物业服务企业应当自物业交接后三十日内,按照《江苏省物业管理条例》规定向物业所在地县(市、区)住宅物业管理主管部门备案。

  前期物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不得少于一个月。

  第二十八条(前期物业服务合同终止)

  前期物业服务合同期限未满,但业主大会召开会议并选聘物业服务企业的,自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起,前期物业服务合同终止。

  第二十九条

  新建住宅物业管理区域内,

  建设单位应当按照相关规定配置物业服务用房(业主委员会议事活动用房),集中建设的保障性住房还应当配置物业服务经营性用房。具体配置标准由市人民政府制定。

  物业服务用房属于全体业主共有;未经业主大会同意,任何单位和个人不得擅自占用,不得擅自改变物业服务用房用途。物业服务用房不得买卖、抵押。

  第四章 物业服务

  第三十条(物业服务合同)

  业主可以自行管理物业,也可以委托物业服务企业或者其他物业服务人管理物业。委托物业服务企业管理的,鼓励业主大会通过物业管理公共服务平台采用招投标的方式进行选聘。

  业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。

  物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,视为物业服务合同的组成部分。

  物业服务企业应当自物业服务合同签订或者变更之日起三十日内,将物业服务合同等有关材料报县(市、区)物业管理主管部门备案,县(市、区)物业管理主管部门应当抄送街道办事处(乡镇人民政府)。

  第三十一条(物业服务企业服务要求)

  物业服务企业应当按照有关法律、法规规定和物业服务合同约定提供服务,保持物业管理区域共有部分环境整洁、秩序良好,共用设施正常、安全使用,并符合下列要求:

  (一)按照物业服务标准和规范提供服务,并建立日常服务台账;

  (二)听取业主委员会、业主、物业使用人的意见和建议,改进物业服务;

  (三)经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查,定期对共有部分、共用设施设备进行养护;

  (四)接到物业损坏报修时,限时进行维护和处理;

  (五)协调建设单位、专业经营单位及时处理物业使用和管理中的有关问题;

  (六)按照物业服务合同约定落实安全防范措施,做好安全防范工作;

  (七)保护业主信息资料和隐私,不得用于其他用途,不得泄露;

  (八)在物业服务活动中积极参与社区建设,支持社区居(村)民委员会开展工作;

  (九)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他要求。

  物业服务企业应当按照物业服务合同约定指派项目负责人。物业服务企业需要更换项目负责人,或者业主委员会、物业管理委员会经征求业主意见要求更换项目负责人的,不得违反物业服务合同约定,并应当在物业管理区域内显著位置公示。

  第三十二条(物业服务企业信息公示)

  物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示以下信息:

  (一)物业服务企业营业执照、项目负责人基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

  (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

  (三)电梯、消防、监控安防、电力等专业设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、应急处置措施等;

  (四)与物业服务企业有关的公共收益等费用收支情况;

  (五)物业服务收费情况;

  (六)公共设施、设备水电费分摊情况;

  (七)物业服务合同履行情况;

  (八)其他依照法律、法规规定和物业服务合同、管理规约约定应当公示的信息。

  前款第一项至第三项内容如有变动应当及时更新,第四项至第七项内容应当每年至少公布一次。

  第三十三条(突发事件处置)

  物业服务企业应当会同业主委员会或者物业管理委员会制定物业管理区域内突发事件处置方案。

  物业管理区域内有下列情形之一的,物业服务企业应当服从政府统一指挥,在街道办事处(乡镇人民政府)的指导下积极配合社区居(村)民委员会开展工作,依法落实各项应急措施;业主委员会和业主应当配合物业服务企业做好有关工作:

  (一)发生火灾、爆炸等事件;

  (二)发生传染病疫情或者群体性不明原因疾病;

  (三)发生其他严重影响业主、物业使用人人身、财产安全的事件。

  发生前款规定的情形,要求物业服务企业承担物业服务合同之外的义务时,县(市、区)人民政府应当给予物资和资金支持。

  第三十四条(物业服务企业撤离与交接)

  在物业服务合同解除或者终止前,物业服务企业不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。物业服务合同解除或者终止后,物业服务企业应当按照有关规定和原物业服务合同约定撤离。

  业主大会决定解聘物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当依法办理交接;在办理交接至撤出物业管理区域前,应当维持正常的物业管理秩序,保持公共设备设施完好和正常运转,原物业服务合同另有约定的除外。移交时公共设备设施损坏且影响正常使用的,应当按照原合同约定或者法律规定承担修复等相应责任。

  县(市、区)住宅物业管理主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

  第五章 物业的使用与维护

  第三十五条(物业管理区域基本行为规范)

  业主、物业使用人应当遵守法律、法规和管理规约以及业主大会的决定,按照规划用途合理、安全使用物业。

  物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏或擅自变动建筑主体结构和承重结构;

  (二)扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;

  (三)损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;

  (四) 擅自改变物业的规划用途,违法搭建建筑物、构筑物,违法挖掘地下空间,破坏或者擅自改变房屋外观,或者擅自将车库(储藏室)改为居住场所;

  (五)损坏或者擅自占用、改建物业共有部分,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

  (六)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超过楼面荷载等违反安全规定的物品;

  (七)制造超过规定标准的噪音、振动,制造影响邻居的异味、光污染等,或者妨碍邻居采光、通风;

  (八)任意弃置垃圾、抛掷杂物和露天焚烧;

  (九)以将污水接入雨水管网等方式任意排放污水;

  (十)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;

  (十一)擅自摆摊设点、占道经营;

  (十二)擅自设置停车泊位,乱停乱放机动车辆,或者在物业管理区域共用道路上设置路障;

  (十三)在楼梯间、楼道等疏散通道、安全出口、消防车通道及其两侧影响通行的区域停放车辆、堆放杂物;

  (十四)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

  (十五)占用、堵塞、封闭消防通道,在消防车通道上设置路障,损坏、挪用或者停用消防设施设备;

  (十六)违反用电安全要求私拉电线和插座为电动车充电等;

  (十七)违反规定饲养动物,或者饲养动物影响公共环境和他人居住环境的;

  (十八)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  发生前款所列行为之一的,物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政机关,有关行政机关应当及时依法处理。

  第三十六条(规划车位车库的处置)

  物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要,可以通过出售、附赠或者出租等方式明确其归属。

  住宅物业建设项目交付使用之后,车位、车库尚有剩余,业主要求承租的,建设单位不得只售不租,租赁期限不少于一年,当事人另有约定的除外。

  建设单位应当在物业管理区域内的显著位置公告汽车车位、车库的平面图,并实时标注出售、附赠、出租等情况。

  第三十七条(其他车位的处置)

  业主大会成立前,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的,应当在前期物业服务合同中约定。合同未作约定的,应当征求全体业主的意见。

  业主大会成立后,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的,物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定,依法办理有关手续并公示。

  物业管理区域内依法配建的人民防空工程,平时用作停车位的,应当依照《江苏省物业管理条例》有关规定使用。

  第三十八条(停车规定)

  业主、物业使用人应当按照业主大会决定和管理规约的约定停放车辆。

  鼓励通过业主大会决定、管理规约等,为物业管理区域内的临时停车提供便利。

  鼓励在汽车停车位(库)不能满足业主停车需求的物业管理区域内依法增建停车场(库)。鼓励物业管理区域内实施错时停车制度。

  鼓励建设单位在物业管理区域内建设电动自行车集中停放场所和符合消防要求的充电设施。

  第三十九条(住宅专项维修资金的缴纳和管理)

  业主应当按照《江苏省物业管理条例》有关规定交存住宅专项维修资金,用于在国家规定的保修期届满后,物业共有部分、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

  住宅专项维修资金及其利息,属于全体业主所有,其管理和使用应当遵循专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。业主可以到住宅专项维修资金管理部门查询本物业管理区域维修资金的使用部位、项目、金额以及剩余金额等情况。

  房屋所有权转让的,业主房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权一并转让。

  第四十条(住宅专项维修资金应急使用)

  物业保修期限届满后,发生下列危及房屋安全以及人身、财产安全的紧急情形之一,需要立即对住宅物业共有部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造,相关业主不能形成法定多数意见的,可以启动住宅专项维修资金应急使用程序:

  (一)屋面防水损坏造成渗漏的;

  (二)电梯故障危及人身安全的;

  (三)公共护(围)栏破损严重,危及人身安全的;

  (四)楼体单侧外立面有脱落危险的;

  (五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;

  (六)消防设施设备出现功能障碍,存在重大安全隐患的;

  (七)其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。

  发生前款规定的情形之一,物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会、社区居(村)民委员会或者相关业主应当先行采取应急防范措施,并可以凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案,向住宅专项维修资金管理部门提出资金使用申请。

  住宅专项维修资金管理部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起五个工作日内完成审核。应急维修工程竣工验收后,应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。

  住宅专项维修资金管理部门应当方便快捷地处理应急维修事项,加强监督管理,保障资金安全。

  第四十一条(住宅专项维修资金续筹)

  住宅专项维修资金余额不足首期应筹集金额百分之三十的,除应急使用外,应当暂停使用。业主应当按照国家和省相关规定以及业主大会决定,续筹住宅专项维修资金,续筹资金不低于首期归集的住宅专项维修资金金额。

  业主不续交住宅专项维修资金的,业主委员会可以通过催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式,督促其限期交纳。

  第六章 老旧住宅小区基本物业服务

  第四十二条(基本物业服务实施条件和程序)

  对建设标准较低、配套设施不健全、不具备实施市场化物业服务条件的老旧住宅小区,可以组织实施基本物业服务。

  对需要实施基本物业服务的老旧住宅小区,由所在地社区居(村)民委员会、业主委员会或者物业管理委员会向街道办事处(乡镇人民政府)提出申请,街道办事处(乡镇人民政府)认为符合条件的,应当报县(市、区)人民政府审核。

  纳入基本物业服务的老旧住宅小区的范围,由县(市、区)人民政府确定并公示,公示期不得少于十个工作日。

  县(市、区)人民政府应当每二年公布一次实施基本物业服务的老旧住宅小区名单。

  第四十三条(基本物业服务实施主体和内容)

  街道办事处(乡镇人民政府)具体负责基本物业服务工作的组织、指导、协调。

  基本物业服务内容一般包括清扫保洁、绿化养护、维修维护、安全管理、停车管理等。

  街道办事处(乡镇人民政府)应当针对老旧住宅小区的不同情况,分别制定基本物业服务实施方案,包括服务内容与标准、收费项目与标准、人员安排等,并在广泛征求业主意见后实施。

  第四十四条(基本物业服务费用与财政保障)

  实施基本物业服务的老旧住宅小区业主,应当根据提供的物业服务项目和标准交纳物业服务费用。基本物业服务收费标准不得高于普通住宅物业公共服务收费指导价的二级收费标准。

  实施基本物业服务的老旧住宅小区可以利用业主共有部分、共用设施、设备经营所得公共收益,用于补贴物业服务费用。

  向业主收取物业服务费用以及利用公共收益补贴物业服务费用后仍然不足的,县(市、区)人民政府给予补助。具体办法由市人民政府制定。

  第四十五条(退出机制)

  县(市、区)人民政府应当制定老旧小区改造整治规划和年度计划,对老旧住宅小区进行改造整治,改善小区基础设施条件,帮助老旧住宅小区进行适老化改造,推动实施基本物业服务的老旧住宅小区向市场化物业服务过渡。

  鼓励社会资本参与老旧住宅小区综合整治和物业管理。

  县(市、区)人民政府物业管理主管部门可以会同街道办事处(乡镇人民政府),综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素,经征求相关业主意见后,为老旧住宅小区、城市散户划定物业管理区域。

  经改造后具备实施市场化物业管理条件的,由业主大会依法选聘物业服务人,县(市、区)人民政府不再给予补助。

  第七章 物业服务收费与公共收益

  第四十六条(物业服务收费项目)

  物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放服务费和其他服务费。

  前款所称物业公共服务费,是指物业服务企业按照物业服务合同约定,在物业管理区域内为业主或者物业使用人提供具有公共性和普遍性的物业基本服务收取的费用。

  第一款所称汽车停放服务费,是指物业管理区域内用于车位、车库的公共设施设备运行的能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等费用。

  第一款所称其他服务费,是指物业管理区域内除物业公共服务费、汽车停放费外,物业服务企业向业主、物业使用人提供服务并收取的费用。

  第四十七条(物业服务收费类别)

  物业服务收费区分不同物业的性质和特点,遵循合理公开、明码标价、质价相符的原则,实行政府指导价和市场调节价。

  普通住宅物业公共服务费、汽车停放服务费在前期物业管理阶段实行政府指导价;业主大会或者物业管理委员会成立后,由业主大会或者物业管理委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。普通住宅的其他服务费由业主或者物业使用人与物业服务企业协商确定。

  非普通住宅物业服务收费实行市场调节价,通过物业服务合同约定执行。

  依法改变用途用于经营的普通住宅,其物业公共服务收费标准由物业服务企业与业主或者经营者协商确定。

  实行政府指导价的,市住宅物业管理主管部门应当会同市发展和改革部门每三年对收费标准进行评估,市发展和改革部门根据评估结果调整收费标准。

  第四十八条(公共设施设备能耗计费)

  物业管理区域内共用设施、设备运行产生的供水、供电、供气、供热费用,物业服务企业应当单独列账,按照物业服务合同约定的方式由全体业主预交并据实分摊,物业服务企业应当定期公布实际费用和分摊情况。分摊费用已计入物业公共服务费的,不得重复收取。

  第四十九条(欠交物业费的处理)

  业主、物业使用人未按照约定及时足额交纳物业服务费用的,物业服务企业、业主委员会可以督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

  物业服务企业、业主委员会催交物业服务费用,不得损害业主、物业使用人的合法权益。

  第五十条(公共收益管理、使用)

  利用业主共有部分、共用设施设备经营所得车位使用费、广告费、场地使用费、房屋出租费等公共收益,为全体业主共有。

  公共收益由物业服务企业管理的,物业服务企业应当单独列账;由业主委员会或者物业管理委员会管理的,应当纳入业主大会或者物业管理委员会账户进行管理。

  前期物业服务期间,公共收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定,其中,公共收益作为本物业管理区域维修资金的比例不得低于百分之七十,其余部分可以用于补贴物业服务费。

  业主大会成立后,公共收益按照业主大会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的,依照前款规定。

  第五十一条(公共收益监督)

  负责管理公共收益的物业服务企业或者业主委员会、物业管理委员会应当将公共收益的收支情况至少每半年公示一次;公示应当在物业管理区域内的显著位置,公示期不少于一个月,接受业主、业主大会、街道办事处(乡镇人民政府)和社区居(村)民委员会等的监督。

  业主对公共收益的管理和使用有异议的,可以要求查询有关财务账簿。

  业主大会议事规则可以规定委托专业机构对公共收益收支情况进行审计,并规定审计条件、程序、费用承担、结果公示等。

  第八章 监督管理与服务、指导

  第五十二条(联席会议制度)

  市、县(市、区)人民政府应当建立由物业管理主管部门和发展改革、公安、民政、司法行政、市场监督管理、应急管理、消防救援机构等相关部门、机构参加的物业管理联席会议制度,协调、处理监督管理活动中的重大问题,建立完善的综合执法联动机制,推进综合执法力量进小区。

  联席会议应当督促相关部门、机构履行物业管理相关职责,建立违法行为投诉登记制度,在物业管理区域内显著位置公布相关执法事项和投诉电话。

  第五十三条(物业主管部门职责)

  物业管理主管部门负责组织实施本条例,指导、监管物业管理活动,履行下列职责:

  (一)会同有关部门研究制定住宅物业管理的相关政策和物业服务行业规范,负责物业服务行业培训;

  (二)建立和管理物业管理公共服务平台和物业服务行业信用管理体系;

  (三)负责物业管理区域、前期物业管理招投标、承接查验和物业服务合同等相关备案的管理;

  (四)负责住宅专项维修资金的托管,并监督其使用;

  (五)制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、承接查验协议等物业管理相关示范文本;

  (六)依法应当承担的其他职责。

  第五十四条(相关部门职责)

  相关部门、机构应当依法履行职责,落实执法管理进住宅小区的要求,做好下列工作:

  (一)公安机关负责依法查处住宅小区内影响治安管理的违法行为,开展监控安防、养犬、车辆停放、房屋租赁等监督管理,并依法处理住宅小区内的交通事故;

  (二)城市管理部门依法查处违法建设、擅自占用和损坏住宅小区公共绿化、损害市容环境等违法行为,加强对生活垃圾的收集、运输和处理的监督管理;

  (三)生态环境部门依法查处住宅小区内的生产经营户违法排放污染物等违反环境保护法律、法规的行为;

  (四)市场监督管理部门负责住宅小区内特种设备的安全监察、物业服务收费行为的监督管理,依法查处特种设备安装、改造、维修和使用和物业服务收费违法行为;

  (五)消防救援机构负责监督检查住宅小区内消防安全管理规定的落实情况,依法查处影响消防设施和消防通道使用等违反消防法律、法规的行为;

  (六)其他相关部门和单位在各自的职责范围内共同做好物业管理区域相关监督管理工作。

  第五十五条(街办、乡镇、社区)

  街道办事处(乡镇人民政府)具体负责本辖区内住宅物业管理工作的指导、协助和监督,履行下列职责:

  (一)负责业主大会筹建、业主委员会选举和换届、物业管理委员会的成立等工作,指导、协助和监督业主自治组织召开会议、作出决定或决议等工作;

  (二)监督物业服务项目移交和接管工作;

  (三)负责物业管理相关信用信息的采集;

  (四)组织实施老旧住宅小区基本物业服务工作;

  (五)按照相对集中行政处罚权规定,行使与住宅物业管理有关的行政处罚权;

  (六)法律、法规规定的其他职责。

  社区居(村)民委员会应当在街道办事处(乡镇人民政府)的指导下建立物业管理工作机制,指导和监督业主自治,及时协调处理物业管理矛盾纠纷,以及做好法律、法规规定应当由社区居(村)民委员会承担的其他工作。

  第五十六条(物业管理公共服务平台)

  市住宅物业管理主管部门应当会同相关部门,建立并推广使用物业管理公共服务平台,用于业主大会电子投票、物业服务招投标、物业管理相关信息公开和物业管理纠纷投诉处理等。

  市物业管理公共服务平台应当纳入市人民政府的公共服务平台。

  第五十七条(物业服务质量标准体系和信用档案)

  市、县(市、区)物业管理主管部门应当会同市场监督管理部门建立物业服务企业服务质量标准体系,并向社会公开。

  市物业管理主管部门应当建立物业管理行业信用信息平台。县(市、区)物业管理主管部门应当建立物业服务企业及其项目负责人信用档案。物业管理信用信息依法纳入市公共信用信息共享平台。

  第五十八条(业务培训)

  市物业管理主管部门统筹指导全市住宅物业管理的培训工作,定期对县(市、区)物业管理主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)开展业务培训。

  县(市、区)物业管理主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)负责对业主委员会委员、物业管理项目负责人以及其他社区住宅物业管理有关人员的日常培训,并在筹备首次业主大会会议、业主委员会换届改选前,对其成员及候选人开展专门培训。

  第五十九条(第三方评估)

  市、县(市、区)物业管理主管部门应当鼓励支持物业管理相关主体委托第三方评估机构,开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量等评估活动。

  第九章 法律责任

  第六十条(建设单位法律责任)

  建设单位有下列情形之一的,由县(市、区)物业管理等主管部门按照下列规定处罚:

  (一)违反本条例第七条规定,未按照要求交纳首次业主大会筹备经费的,责令限期改正,处五万元以上十万元以下罚款;

  (二)违反本条例第二十六条第三款规定,在承接查验中与物业服务企业恶意串通、弄虚作假、损害业主的利益的,责令限期改正,处三万元以上五万元以下罚款。

  第六十一条(物业服务企业法律责任)

  物业服务企业有下列情形之一的,由县(市、区)物业管理等主管部门按照下列规定处罚:

  (一)违反本条例第二十六条第三款规定,在承接查验中与建设单位恶意串通、弄虚作假、损害业主的利益的,责令限期改正,处三万元以上五万元以下罚款;

  (二)违反本条例第三十二条规定,未按照要求在物业管理区域内显著位置公示第一项、第三至六项内容或者信息公示不全、虚假,经责令改正后仍不改正的,处一万元以上五万元以下罚款;

  (三)违反本条例第三十四条第一款规定,在物业服务合同解除或终止前擅自撤离物业管理区域,经责令改正后仍不改正的,处五万元以上十万元以下罚款;

  (四)违反本条例第五十条第二款规定,未将由其管理的公共收益单独列账,经责令改正后仍不改正的,处三万元以上十万元以下罚款。

  第六十二条(物业服务企业严重失信处理)

  物业服务企业有下列严重失信行为之一的,二年内不得在本市申报各类物业服务示范项目;失信行为改正前,住宅物业管理主管部门不予开具诚信证明;构成违法、犯罪的,依照有关法律、法规规定处理:

  (一) 在物业管理招投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;

  (二)非法泄露业主信息的;

  (三)物业服务合同依法解除或终止合同后拒不撤出物业管理区域,或者撤出时未按照规定办理交接手续,造成物业管理混乱的。

  (四)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金、公共收益的;

  (五)擅自改变物业管理区域内物业服务用房用途的;

  (六)因物业管理不善造成人员伤亡、财产损失等重大责任事故的;

  (七)被有关部门认定为乱收费或者收费不规范且未改正的;

  (八)其他严重损害业主利益和公共利益的行为。

  项目负责人对前款规定的物业服务企业失信行为负有责任的,应当录入项目负责人信用档案;构成违法、犯罪的,依照有关法律、法规规定处理。

  第六十三条(业主委员会及其委员移交责任)

  业主委员会、物业管理委员会及其委员违反本条例第十五条第三款、第十六条第三款、第二十一条第二款规定,未及时移交有关财物、档案资料、印章,经街道办事处(乡镇人民政府)责令后仍不移交的,对相关责任人员按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案;造成其他后果的,依法承担相应的法律责任。

  第六十四条(业主、物业使用人等法律责任)

  违反本条例第三十五条第一款规定,由住房与城乡建设、公安、自然资源与规划、城市管理、生态环境、消防救援等有关部门、机构按照各自职责依法查处;给他人造成损害的,依法承担民事责任。

  第六十五条(行政机关法律责任)

  负有住宅物业管理职责的行政机关及其工作人员不履行监督管理职责或者有滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等行为的,对主要责任人和其他直接责任人依法给予处分。

  第六十六条(法律责任兜底规定)

  对违反本条例规定的行为,法律、法规另有处罚规定的,从其规定;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第十章 附则

  第六十七条(施行日期)

  本条例自 年 月 日起施行。

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